Interview de Nadine Frenette, spécialiste de l’immobilier à New York …

(Source : interview publiée sur le site GStrading)

GST : Mme Frenette, vous êtes spécialiste de l’immobilier à New York. Comment voyez vous l’année 2009 ?

NF : C’est une question à double tranchant! Pour les vendeurs, il s’agit d’une mauvaise période et pour les acheteurs, le marché n’a jamais été aussi intéressant.

GST :Pensez vous que les prix de l’immobilier aient atteint leur plancher ou bien craignez vous une nouvelle baisse ?

NF : Si Manhattan a été préservé de l’hémorragie immobilière dont a souffert le reste du pays au cours de l’année passée, la big Apple n’est plus l’abri désormais. On constate une baisse des prix de l’immobilier sur Manhattan de l’ordre de 20% dans certains cas.

L’association des professionnels de l’immobilier notait qu’au 3ème trimestre 2008, le prix moyen du square foot était de de $1,242. Pour l’heure, on constate que des quartiers sont plus affectés que d’autres notamment le Financial District dont le square foot était de $999. Le quartier d’Harlem est descendu en dessous de la barre des $700. Toute notre industrie s’attend à une nouvelle diminution lorsque les données des contrats executés au cours du dernier trimestre seront publiés très prochainement. En effet, il existe un délai entre le moment ou vous signez la promesse de vente et l’acte final qui est de 45 a 60 jours. Il faudra s’attendre à nouveau déclin sur le nombre de ventes réalisées et une nouvelle chute des prix de l’immobilier dans les mois qui viennent tandis que l’inventaire immobilier devrait s’accroitre.

GST : L’Euro amorce une baisse sensible face au dollar. Il semblerait que l’économie américaine sorte plus rapidement de la crise que la vieille europe. Pensez vous qu’il existe encore des opportunités d’achat de biens immobiliers aux USA, et plus particulièrement à NY, pour des français ?

NF : Absolument, les opportunités se multiplient. La situation économique et financière est loin d’être réglée et le taux de chômage sur New York affecte toujours le marché immobilier dans cette ville. On constate un déclin des contrats exécutés depuis le mois de septembre 2008. Ainsi 542 appartements se sont vendus 14% en dessous de leur prix de vente initial depuis le mois de septembre 2008. Les appartements restent en moyenne 164 jours sur le marché, c’est à dire 52 jours de plus qu’au trimestre précédent.

Ces éléments affectent inéluctablement les petits propriétaires et les promoteurs dont l’attitude se fait de plus conciliante. Certains même sont carrément aux abois et offrent des avantages tels que le paiement de la taxe de propriété, cette dernière représente 1.8% du prix d’achat dans le cas d’une vente directe du promoteur à l’acheteur.

Les investisseurs souhaiteront explorer les toutes nouvelles constructions bénéficiant d’un programme offrant une taxe foncière allégée sur une durée de 10 a 15 ans.

GST : Avez vous des exemples d’appartements à la vente à New York qui restent « bon marché » ?

NF : C’est aussi dans les programmes neufs que l’on note les plus fortes baisses. A la hauteur de la 50ème sur le coté est de Manhattan dans un immeuble neuf, un acheteur a réussi a faire baisser le prix de ce que l’on appelle un two bedrooms (F3) de 26% et la négociation n’est pas terminée. On voit des promoteurs offrant aux futurs acheteurs l’option de louer avant d’acheter ou de financer leur prêts. Pour les petits propriétaires privés qui n’ont pas le choix, la générosité est à l’ordre du jour en offrant de payer un an de charges communes (common charges) par exemple.

GST : Un français peut-il acheter un bien aux USA ? Quelles sont les différents types de bien mis sur le marché (condominium, etc …) ?

NF :Un français peut investir aux Etats-Unis. Il n’a ni besoin de travailler ici, ni besoin d’un visa ou d’une carte verte pour acheter un bien. Les démarches sont très simples. Il suffit de vous trouver un agent immobilier et un avocat puisque c’est ce dernier, et non un notaire, qui s’occupera de votre contrat. Il est très simple d’acheter même à distance, quoique la plupart de mes clients préfèrent visiter les biens en personne. En revanche, nombre d’entre eux, ne reviennent pas pour la signature du contrat et se font représenter par leur avocat.

La catégorie d’immeubles la mieux adaptée aux investisseurs français reste le condominium ou appartement en co-propriété. L’atout principal réside dans le fait que l’on ne peut pas refuser votre candidature a l’achat, ni celle d’un locataire sous conditions bien sur qu’il ou elle soit solvable. C’est exactement le contraire dans le cas de la “co-op” ou votre dossier peut être rejeté sans autre forme de procès.

Parmi les autres avantages du condominium, à noter la gestion et l’entretien de l’immeuble. En règle générale, un superintendant ou l’équivalent d’un super concierge vivant dans l’immeuble dirige une équipe affecté a l’entretien non seulement de l’immeuble mais des appartements. Les coûts liés à la gestion et l’entretien de l’immeuble sont répercutés dans ce qu’on appelle ici les “common charges”. Il faut être attentifs à ces charges car elles sont payer par le propriétaire ainsi que la taxe foncière. Tout prêt à dire que l’inventaire immobilier va s’accroitre dans les prochains mois mais il faut considérer qu’à la base, 80% du parc immobilier de Manhattan sont des co-ops et seulement 20% des condomiums.

Mon conseil, considérer des quartiers à valeur sure tels que le upper east side et le upper west side ou midtown quartier des bureaux, prisé pour la location. Pensez à la proximité des transports, surtout s’il s’agit d’un investissement à but locatif.

Commencez les démarches dès à présent surtout si vous avez besoin de contracter un prêt, obtenez une promesse de votre banque, vous pourrez agir plus vite une fois sur place.

GST : comment voyez vous l’avenir du marché immobilier à New York dans les prochains mois ?

NF : C’est un marché d’acheteurs, il n’y a aucun doute la–dessus. La vraie question est celle que tout le monde se pose: combien de temps cela va durer? Difficile d’établir un pronostic précis mais je ne crois pas me tromper en affirmant que les prix de vente vont encore baisser d’ici à cet été et de belles opportunités devraient se présenter pour les français qui souhaitent s’offrir un pied-à-terre ou un investissement à but locatif.

Nadine Frenette

Vice-President

Gregory James & Associates, LLC

380 Lexington Ave, Suite 1700

New York, NY 10168

Téléphone : 646.753.0075

Fax : 646.619.4639

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