Le marché immobilier à New York par Mickael Mossé de First The Real Estate.

Bonjour Mickael et merci de partager avec nous votre regard sur l’état actuel du marché à New York.

Première question, à votre avis, les prix vont-ils augmenter ou baisser ?

Mickael Mossé : Même si tenter de prédire l’avenir n’est jamais une stratégie payante, certaines tendances et certains facteurs contribuent à orienter le marché vers telle ou telle direction. En observant ces tendances, nous pouvons nous faire une idée de la position du marché.

La perspective ou la réalité d’une récession favorise la dépréciation de l’immobilier et mine la confiance des consommateurs. Même si l’effet général sur le marché est négatif, les divers segments s’en trouvent affectés différemment.

A Manhattan l’immobilier est réservé pour la plus grande part à une catégorie d’acheteurs relativement aisée, pour laquelle l’immobilier n’est, souvent, pas la seule source de richesse et d’épargne.

Bien que ce segment ne soit pas épargné par l’influence négative de la conjoncture générale, elle est moins sensible aux variations des prix.

Il y a peu de chance pour que les acquéreurs de Manhattan, capables de payer (ou pouvant prétendre à un prêt) autour de 1000 à 1500 $ par pied carré, placent toute leur fortune dans l’immobilier et partant, pour qu’ils se décident à changer de mode de vie et à vendre.

Avec la baisse des taux d’intérêt l’emprunt devient plus accessible, ce qui contribue à la hausse des prix ou à leur maintien. Il n’est pas certain qu’avec la baisse des taux d’intérêt l’emprunt devienne assez accessible pour augmenter de façon spectaculaire le nombre des acquéreurs. Pour ceux qui cherchent à acheter, c’est une bonne raison de ne pas attendre.

Les facteurs suivants concernent surtout le marché des condos, et sont donc très importants pour les investisseurs en général et pour les investisseurs étrangers en particulier.

Dans le marché résidentiel new-yorkais, seul l’achat de condos est aisément accessibles aux investisseurs étrangers, et est d’un maniement facile pour les investisseurs locaux. Ces copropriétés représentent seulement 25 % de la totalité de l’immobilier résidentiel disponible à New York. Ce faible volume a contribué à la hausse continue des prix des condos en 2006 et 2007, ce qui a considérablement surclassé le marché. Nous pensons que cette tendance va se confirmer l’année prochaine.

De plus, la faiblesse du dollar fait de l’achat d’un bien immobilier à New York un investissement très attractif pour les détenteurs de monnaies plus fortes. La forte demande étrangère va soutenir la croissance du segment des condos, et combiné à la baisse des taux d’intérêt, pourrait contribuer à la hausse des prix.

Les règles et les accords des coopératives sont quant à eux très variables.

A New York certains immeubles bénéficient d’un abattement fiscal, c’est à dire ?

Mickael Mossé : La ville de New York a adopté plusieurs programmes pour inciter les promoteurs à construire des ensembles immobiliers à travers la ville. Jusque récemment la plupart des nouveaux condos participaient à l’une des formes du Programme d’exonération fiscale (Tax Exemption Program). Ce programme ne concerne pas seulement les constructions nouvelles, mais aussi certaines formes de conversions et de modifications d’immeubles existants. D’une façon générale, si l’immeuble a été réhabilité ou converti après un autre usage, il relève de l’abattement fiscal J-51. Si c’est une construction nouvelle, il s’agit d’un abattement 421-A ou 421-G.

Dans le programme d’abattement fiscal 421-A le plus courant, les exonérations s’échelonnent sur 10 ans à compter de la fin des travaux. La taxe foncière augmente de 20 % tous les deux ans, jusqu’à atteindre le taux plein.

Tableau : Following completion of construction :

1re année – abattement de 100 %
2e année – abattement de 100 %
3e année – abattement de 80 %
4e année – abattement de 80 %
5e année – abattement de 60 %
6e année – abattement de 60 %
7e année – abattement de 40 %
8e année – abattement de 40 %
9e année – abattement de 20 %
10e année – abattement de 20 %
A partir de la 11e année – imposition au taux plein.

Une autre variante de ce programme, connue sous le nom de 421-G, accorde un abattement fiscal aux ensembles immobiliers situés en dessous de Murray Street, dans le quartier des affaires de Manhattan. Les propriétés qualifiées de cette zone bénéficient d’un allègement fiscal pendant 14 ans. En général le plus bas niveau d’impôt est maintenu pendant les 8 ou 10 premières années, puis augmente graduellement chaque année, jusqu’à atteindre le taux plein la 14e année.

Certains immeubles sont qualifiés pour de plus longues périodes d’abattement – 15, 20 et jusqu’à 25 ans d’allègement fiscal. Les facteurs d’éligibilité tiennent compte de l’emplacement, du recours à des prêts ou des aides à la construction du gouvernement, et de la disponibilité de logements à des prix abordables dans l’immeuble.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à New York (et plus généralement aux Etats-Unis) ?

Mickael Mossé : Aux Etats-Unis il n’existe aucune restriction à la propriété pour les étrangers. Une part significative de l’immobilier new-yorkais appartient à des ressortissants étrangers ou à des entreprises étrangères. Pour certains types de propriété comme les co-ops (coopératives) ou pour certains types de logement, l’acquéreur doit être en mesure de présenter une déclaration de revenus américaine, ce qui rend difficile voire impossible l’achat d’un bien par ceux qui ne payent pas leurs impôts aux Etats-Unis. Cependant, d’autres types de propriété, tels que les condominiums et les townhouses (maisons de ville), ne connaissent aucune restriction et sont donc très demandés des acheteurs étrangers.

Quelle est la différence entre une coopérative (co-op) et un condominium ?

Mickael Mossé : Les immeubles en co-op sont des sociétés coopératives d’habitation (Cooperative Housing Corporations) qui détiennent un immeuble entier. En achetant en co-op, vous achetez des parts d’une société en proportion de la taille de votre appartement, et devenez partenaire de cette société avec vos voisins. Au lieu de posséder directement un bien, vous détenez un « bail de propriété » (le « proprietary lease »).

Les condominiums sont des copropriétés classiques où chaque copropriétaire possède une part proportionnelle des parties communes.