Il est très complexe pour un investisseur du milieu immobilier de se tenir au courant de l’actualité internationale. Avec tous les journalistes qui se contredisent sur l’immobilier canadien et les nouvelles qui surviennent dans les différentes sphères de l’économie, on ne peut plus, aujourd’hui, prétendre détenir la vérité absolue.

Voici une petite mise à jour, en date du 12 septembre 2013, qui vise à vous tenir au courant sur différents changements survenus récemment dans l’immobilier au Canada. Quelques statistiques vous seront également présentées afin de voir si, à l’heure actuelle, il est préférable de vendre ou d’acheter vos immeubles !

La sécurité des immeubles, une nouvelle priorité

La nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 18 mars 2013 mais plusieurs propriétaires immobiliers ne sont pas encore au courant que la Régie du Bâtiment du Québec a décidé de s’attaquer aux gros immeubles. On parle ici de :

• Tous les immeubles à logements et/ou copropriétés qui comptent plus de 8 unités sur au moins 3 étages.
• Tous les établissements commerciaux qui comptent plus de 300 mètres carrés de surface.
• Tous les édifices d’affaires qui comptent plus de trois étages.
• Tous les parcs de stationnement en hauteur.
• Divers autres édifices (maisons de retraite et hôpitaux, par exemple).

La cible principale des nouvelles mesures? Les incendies. Jugeant que certaines populations sont à risques de ne pas réussir à s’échapper lorsqu’un bâtiment s’enflamme, notamment les personnes âgées vivant en résidence, Québec a décidé de forcer l’installation de dispositifs de sécurité contre les incendies ainsi que d’avertisseurs de monoxyde de carbone, un gaz subtile mais extrêmement dangereux lorsqu’inhalé en grande quantité.

De plus, le nouveau règlement force les gestionnaires d’immeubles à tenir un registre consignant tous les entretiens réalisés sur la façade de leur immeuble. Sur le site de la RBQ, vous pourrez trouver de façon plus complète les conditions du nouveau programme d’entretien des façades ainsi que les dates limites à respecter par les propriétaires. Vous y trouverez, par la même occasion, les règles relatives à l’entretien des tours de refroidissement, un sujet qui avait fait couler beaucoup d’encre lors de l’éclosion de la légionellose en 2012.

Les resserrements subséquents des conditions hypothécaires

En juillet 2008, alors que les conservateurs entamaient les premiers mois de leur mandat au pouvoir, les règles pour l’obtention d’un prêt hypothécaire étaient relativement flexibles. Une personne pouvait répartir l’amortissement du dit prêt sur une période allant jusqu’à 40 ans sans aucun problème. La mise de fonds, qui constitue l’investissement en capital de base sur l’achat d’une maison, n’était même pas obligatoire!

Aujourd’hui, à cause des hypothèques de plus en plus risquées tolérées par les banques canadiennes, le tableau est très différent. Il aura fallu pas moins de quatre resserrements des règles entre juillet 2008 et juin 2012 pour contrôler la surchauffe du marché immobilier canadien. On parle aujourd’hui d’un amortissement sur une durée maximale de 25 ans, une baisse de 15 ans par rapport au début! Jim Flaherty a également limité le refinancement des propriétés, une mesure visant à scier les jambes des spéculateurs immobiliers, qui aiment bien reprendre une hypothèque sur un premier bien immobilier afin d’acheter d’autres propriétés. Maintenant, le refinancement est limité à 80% de la valeur du bien.
La hausse du prix des maisons montréalaises

Le 11 septembre 2013, la révision de l’évaluation foncière des propriétés sur l’île de Montréal a mené à une belle surprise pour les analystes : le prix des maisons aurait monté de près de 21% en un an! Une maison coûterait maintenant environ 484 600$, ce qui est considéré comme sévèrement inabordable par la majorité des ménages de la classe moyenne habitant au Québec. La différence avec les banlieues est faramineuse : à Laval, une maison semblable se situerait à une valeur de 318 568$.

Selon les analystes, la hausse des prix sur l’île équivaut du même chef à un appauvrissement des banlieues. Les familles les plus riches continuent de vire directement sur l’île alors que les ménages de la classe moyenne et de la classe ouvrière, lorsqu’ils veulent accéder à une propriété, se tournent plutôt du côté des condos bâtis à Laval. Les maisons, quant à elles, restent une utopie pour la majorité des familles régulières.

Jacques Lépine, qui fait partie du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, croit que les familles qui optent pour un achat en banlieue sont doublement perdantes. En plus de perdre un temps précieux dans la circulation chaque matin, puisque la circulation entre les banlieues et l’île est tout simplement insupportable, ces familles auront beaucoup plus de difficultés à vendre leur propriété située en banlieue, puisque la valeur des terrains tend à y fluctuer énormément en période de difficulté économique.

Un marché immobilier qui tangue

Les analystes, comme nous le mentionnions précédemment, ont beaucoup de difficulté à prédire de façon claire le futur des propriétés au Québec.

D’un côté, la chambre immobilière du Grand Montréal annonce que les ventes résidentielles ont connu un bond de près de 3% en août 2013 par rapport à l’année précédente. Les condominiums et les plex, soit les immeubles comptant de 2 à 5 unités, auront progressé respectivement de 9% et de 5%. Compte tenu des règles d’emprunt hypothécaires qui sont plus sévères qu’en 2012, le fait d’obtenir de meilleures statistiques de vente peut porter à croire que la situation est plutôt rose! D’ailleurs, si on isole l’île de Montréal, on peut voir que les ventes de condominiums y sont encore plus fortes : la hausse est de 17% par rapport à l’an dernier.

Où est le problème, demandez-vous? Eh bien, tous les acteurs ne partagent pas l’enthousiasme de la CIGM.

De l’autre côté du spectre, on perçoit que les projets de condominiums qui sont actuellement en construction au Québec ont énormément de difficulté à se vendre auprès des acheteurs. À Beauport, par exemple, des centaines d’unités de condos ont été stoppées en pleine construction sous prétexte que le marché était très froid face au projet. À Montréal, malgré la hausse des ventes, on dit que l’île est saturée par tous les constructeurs immobiliers. Au prix où les unités sont actuellement, la classe moyenne ne peut tout simplement pas se permettre d’acheter un condo. On mentionne tout de même que la demande est supérieure à l’offre pour les condominiums abordables, soit ceux en-dessous de 200 000$.

De plus, plusieurs analystes prévoient des baisses de prix à court et moyen terme au Québec. La Banque Scotia, par exemple, avait annoncé il y a un certain temps que les propriétés allaient connaître une baisse de 10% des prix en 2013. La prédiction ne s’est pas concrétisée, mais on voit tout de même que les promoteurs offres de plus en plus de promotions pour réussir à écouler leur inventaire. À Québec, par exemple, certains projets immobiliers incluaient une voiture gratuite avec le condominium!

Faut-il acheter ou vendre?

Les investisseurs internationaux pourraient commencer à retirer leurs billes du marché canadien. Il ne faut pas partir en peur et tenter de liquider à tout prix les propriétés : à l’heure actuellement, l’éclatement de la bulle immobilière n’est pas sur le point de se produire. Cependant, il est presque impossible que l’immobilier continue à apporter des rendements aussi élevés que lors des dernières années, suite à la crise économique qui avait secoué la planète. Le Canada est un pays solide, tout comme le Québec d’ailleurs, mais d’autres marchés présentent pour le moment des opportunités d’investissement nettement plus attirantes. Ce sera à vous de trouver un nouvel eldorado!