Les résidences seniors sont des établissements adaptés aux seniors autonomes de plus de 60 ans souhaitant préserver leur indépendance. Le vieillissement de la population entraînant un besoin de logement pour personnes âgées grandissant, l’investissement locatif en résidence senior présente une opportunité de développer son patrimoine, d’accéder à une source de revenus supplémentaire et de réduire ses impôts. On dénombre aujourd’hui environ 500 résidences seniors en France et 130 de plus sont prévues courant 2018.
Un marché en pleine expansion
Le marché de l’immobilier destiné aux personnes âgées est un marché de niche en France. Structuré par la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement de la population, l’investissement dans la pierre peut être très attractif notamment en résidence senior avec une rentabilité assurée de 4% en moyenne avant impôts.
Investir dans une résidence senior signifie devenir propriétaire d’un logement locatif entretenu et géré entièrement par un gestionnaire spécialisé. Il est utile de savoir que les revenus de la location relèvent du régime BIC (bénéfice industriel et commercial).
Ce type d’investissement locatif permet de réaliser un placement et de bénéficier d’avantages fiscaux que ce soit dans le cadre du régime LMNP (location meublée non professionnelle), de la loi Censi Bouvard ou du dispositif Pinel.
La défiscalisation en LMNP et Censi-Bouvard est cumulable. Ces dispositifs permettent à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement, cette réduction est répartie sur une durée de 9 ans avec un plafond à 300 000 €. Ces lois permettent aussi de bénéficier du remboursement de la TVA par l’Etat à la livraison du bien. Le bail commercial signé assure le paiement des loyers à l’investisseur sur une durée de 9 ans.
Le dispositif Pinel vient d’être reconduit pour une durée de 4 ans. Il permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement avec un plafond à 300 000€. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de location du bien. Pour une location de 6 ans, le propriétaire profite de 12% de réduction d’impôt, de 18% pour une durée de location de 9 ans et 21% pour 12 ans. L’investisseur peut percevoir jusqu’à 63 000€ de avantage fiscal, ce qui correspond à 6 000€ par an. Attention cependant aux conditions d’obtention de la défiscalisation de la loi Pinel qui n’est pas cumulable avec la loi Censi-Bouvard.
Nos conseils pour réussir son investissement
- Choisir son gestionnaire et promoteurs avec soin.
Le gestionnaire est responsable de votre appartement. Il se charge de trouver des locataires et de l’entretenir. C’est lui, qui chaque mois, vous verse un loyer durant toute la durée du bail. L’investisseur doit aussi vérifier du sérieux et de la notoriété du promoteur notamment s’il investit en VEFA (vente en état futur d’achèvement) pour s’assurer que la résidence sera finie et livrée en temps et en heure. - Se renseigner sur la résidence et ses futurs services
Il est conseillé d’investir dans une résidence de grande taille pouvant s’adapter à un vaste public et proposant diffèrent services comme des activités, un espace restauration ou un service de blanchisserie. Il est primordial de s’informer sur le système de sécurité de la résidence et les services d’aide à la personne disponibles. En effet, les trois choses les plus attendues par les personnes âgées en résidence senior sont des services de qualité, un lien social et de la sécurité. L’investisseur peut vérifier l’obtention de l’agrément « Qualité » lié aux services à la personne mais aussi la qualité de la construction pouvant être matérialisée par des labels comme le BBC (Bâtiment Baisse Consommation) - Choisir le bon emplacement
Il est très fortement conseillé d’investir dans des résidences près de commerce et de transports en commun. L’investisseur doit se tenir informé du marché de l’immobilier et avoir connaissance du prix du m² dans la situation géographique de la résidence. - Faire attention au bail
Le propriétaire doit signer un bail commercial ou civil l’informant des conditions de location, du prix des loyers et des charges ainsi que du coût des travaux potentiels et des frais de copropriété.
