Investir dans l’immobilier a tout de la bonne idée, tant les avantages sont aujourd’hui nombreux et les catégories de biens variées. Mais attention, avant de se lancer, mieux vaut écarter les fausses bonnes idées, et bien sélectionner la géographie pour son investissement. Un futur propriétaire averti en vaut deux.
Taux attractifs, banques compétitives, offres immobilières alléchantes… Le moment d’investir est arrivé. Du budget disponible dépendra évidemment le type d’achat que pourra se permettra le futur propriétaire. Si les appartements en centre-ville semblent aujourd’hui réservés à une élite financière, surtout dans les grandes villes comme Paris, d’autres types de biens immobiliers peuvent sembler à portée de main. Seulement voilà, certains d’entre eux présentent un facteur risque un peu trop élevé.
Nº1 : Les appartements en zone de paupérisation
Ces investissements posent deux problèmes de fond : celui de la vacance locative, et celui de la baisse de la valeur du bien immobilier en question. Investir oui, mais encore faut-il bien étudier le marché et sa géographie. Car tout le monde n’a pas les moyens d’investir en centre-ville, à Paris ou dans des villes de taille moyenne en région. En revanche, les quartiers périphériques de ces villes peuvent parfois sembler attractifs, car les tarifs y sont plus abordables. Mais ils peuvent aussi receler de vrais pièges. Et ces derniers sont toujours les mêmes : trop d’appartements vides, ralentissement économique, zones de grands travaux où les pouvoirs publics pourraient avoir un droit de préemption… « Je vois des investisseurs potentiels exprimer des doutes sur un quartier, constate Yvan Cournoyer, coach en investissement immobilier. En fait, le risque quant à l’emplacement est de voir sa qualité décliner, ce qui pourrait faire baisser la valeur des propriétés. Cela s’est déjà vu. Il est capital de bien choisir la localisation de vos immeubles. En connaissant le secteur, vous réduisez vos risques. »
De ce mauvais choix initial découle souvent son corollaire : la vacance locative. Le pire cauchemar pour un propriétaire. Non seulement le bien ne rapporte pas, mais en plus il coûte cher pendant cette période où il est vide, à cause des charges et de certaines taxes qui sont alors à la charge du propriétaire. Chaque jour qui passe est donc un jour de perte sèche. En fonction du marché, le propriétaire est parfois bien inspiré de revoir à la baisse ses prétentions en terme de loyer, surtout si la région se décote. Une location présentant un tarif attractif trouvera toujours preneur plus rapidement que les autres… Il faut alors savoir jouer de la calculette pour savoir si le jeu en vaut la chandelle.
Nº2 : Les appartements en station de ski
Un chalet à la montagne, dans une belle station de sports d’hiver, a tout de la fausse bonne idée. C’est vrai, il existe d’excellentes opportunités dans les grandes stations françaises (à plus de 1600m d’altitude minimum), mais elles sont très rares, car elles dépendent pleinement de leur proximité vis-à-vis du domaine skiable. L’investisseur potentiel doit donc savoir où il met les pieds, il doit là aussi se renseigner sur la géographie, et prendre en compte une nouvelle donne : les locataires – même saisonniers – cherchent aujourd’hui des appartements plus grands pour leurs loisirs. Finis les studios de 25m2 à la montagne comme dans les années 80. Ils veulent des espaces à vivre, plus spacieux, et cela a un prix. « La nouvelle génération d’appartements doit répondre à plusieurs exigences : le bien-être, l’espace, l’authenticité et l’offre d’activités “après-ski” de qualité (spa, shopping, etc.) », explique Dominique Ménigault, directeur général de Pierre & Vacances Conseil immobilier. Les promoteurs ont bien compris cette tendance, les biens disponibles aujourd’hui sont de plus en plus luxueux, et coûteux. Mais tout le monde n’a pas les reins solides. Devant cette inflation des prix dans les stations, le réflexe est de regarder des appartements moins bien situés… et dont la rentabilité peut vite se rapprocher de zéro. Attention à la mauvaise chute.
Nº3 : Les maisons à ossature bois
Les constructions en bois ont le vent en poupe depuis une dizaine d’années, portées par des politiques incitatives de la part des pouvoirs publics et par un marketing bien pensé. Les Français, demandeurs de « mieux vivre » et de retour à la nature, s’intéressent de plus en plus à ces maisons présentées comme ayant un faible impact sur l’environnement. Pourtant, dans les faits, les arguments s’amoncellent en défaveur de ces constructions. À la fois du point de vue écologique, vu l’impact de la filière bois sur l’environnement et la dépendance française aux importations de bois, et du point de vue purement financier à long terme. Et ce pour deux raisons qui tiennent à la durée de vie de ces maisons. La première, c’est le coût de l’entretien et des réparations à long terme qui peut dépasser la valeur initiale de l’investissement, surtout pour les maisons contemporaines en kit. La seconde, c’est le risque élevé de devoir détruire la maison arrivée en fin de vie (durée de vie moyenne entre 50 et 100 ans, en fonction de la région choisie et donc du climat). Investir signifie souvent, pour les petits épargnants français, un engagement à long terme, en faveur de la génération suivante. Les maisons en bois sont dans ce cas fortement déconseillées.
Nº4 : Les propriétés dans les îles
Comme dans le cas des régions en perte de vitesse ou celui des stations de ski, la géographie reste l’un des facteurs majeurs à prendre en compte pour ne pas se tromper. Ces trente dernières années, de nombreux Français ont ainsi choisi d’acheter un appartement ou une petite maison, dans les Antilles par exemple. Mais même les meilleures assurances ne peuvent gommer certains traumatismes liés aux catastrophes naturelles. Les rescapés de l’ouragan Irma le 6 septembre 2017 peuvent en témoigner. Si le cataclysme ne fait plus parler de lui dans les journaux télévisés, les stigmates sont encore là, dans les têtes et sur l’île. De nombreux propriétaires – jusqu’alors très heureux de leur placement, que ce soit dans des villas luxueuses ou des appartements plus abordables – ont tout perdu.
À ces risques naturels (météorologiques ou même sismiques) vient de s’ajouter un nouveau facteur, qui fera certainement réfléchir plus d’un investisseur. Le 6 juin dernier, le quotidien Le Monde révélait un scandale sanitaire d’une ampleur inégalée, avec la contamination des habitants des Antilles françaises par le pesticide chlordécone : « La quasi-totalité des Guadeloupéens et des Martiniquais sont contaminés par ce pesticide ultra-toxique, utilisé massivement de 1972 à 1993 dans les bananeraies », écrivait le journal en manchette. Rendez-vous dans six mois pour faire le point sur le marché de l’immobilier dans ces départements d’outre-mer. Cela ressemble à une catastrophe annoncée.
Nº5 : L’inénarrable viager
On en a même fait des films ! Pourtant, au-delà de la comédie populaire, le viager peut devenir une très mauvaise plaisanterie en termes d’investissements. Et ce pour trois raisons. La première, celle qui vient immédiatement à l’esprit, est liée à la durée de vie du vendeur : si tout le monde ne finit pas centenaire, la durée de vie des Français(es) augmente chaque année. L’idée d’attendre vingt ou trente ans peut donc dissuader d’investir, d’autant que la rente alors versée pourrait dépasser la valeur du bien. Il est donc très facile de ne pas faire une bonne affaire, dans ce domaine.
Mais ce sont surtout les deux autres raisons qui sont les plus importantes. D’abord, la transaction entre le vendeur et l’acheteur, dans le cas du viager, doit se faire en bonne intelligence, et en premier lieu concernant le prix de vente fixé. Celui-ci peut se faire à l’amiable, même s’il est toujours plus pertinent de faire expertiser le bien. Le plus important, pour les deux parties, est de ne pas surestimer la valeur marchande du bien, l’objectif étant de connaître le tarif réel auquel serait vendu l’appartement en toute propriété. Enfin, troisième raison : savoir anticiper l’évolution du prix de l’immobilier n’est pas une science exacte, loin de là. Sur une période de dix à quinze ans (période moyenne avant la revente d’un bien acheté en viager), les prix peuvent parfois baisser, sauf dans le cœur des grandes villes. Et revient ainsi sur le tapis la question de la géographie…
Auteur :
Louis Fontaine
Consultant investissement & immobilier
fontaine-louis@netcourrier.com