Les syndics bénévoles !

Les fonctions de syndic d’une copropriété ne sont pas obligatoirement exercées par un professionnel. Les copropriétaires peuvent ainsi choisir de faire appel à l’un d’entre eux pour exercer les fonctions de syndic bénévole.

Définition et intérêt

L’intérêt du recours au syndic bénévole est avant tout économique. Il permet aux copropriétaires de diminuer les frais représentés par les honoraires pratiqués par les syndics professionnels. Le recours à ce type de syndic peut également être motivé par une volonté de gérer au plus près la copropriété, le syndic se trouvant personnellement concerné par les services qu’il fournit, les travaux qu’il met en oeuvre et les frais qu’il débourse.

Ces raisons expliquent qu’en pratique, le recours à un syndic bénévole est plus souvent le fait des « petites » copropriétés comportant un faible nombre de lots. A contrario, les copropriétaires auront plutôt tendance à privilégier le recours à un syndic professionnel dans les copropriétés comportant un plus grand nombre de lots ou dont la gestion engendre plus de tâches à accomplir.

Qu’est ce que le syndic-benevole ?

Le syndic de copropriété bénévole ne peut être qu’un copropriétaire qui dispose d’un lot, même modeste, dans la copropriété.

Le syndic de copropriété non professionnel est aidé par le conseil syndical.

Le syndic de copropriété bénévole est généralement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’assemblée générale élit son syndic à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Règles et frais de fonctionnement

Conditions

Le syndic bénévole doit nécessairement être un copropriétaire ou un conjoint de l’un d’entre eux, quelle que soit la nature du lot possédé. Un conseiller syndical ne peut pas être syndic bénévole. S’il souhaite le devenir, il doit donc préalablement démissionner du conseil syndical.

Réglementation

Le syndic bénévole a le même rôle qu’un syndic professionnel. Il accomplit donc les mêmes missions et sa responsabilité peut être engagée dans les mêmes conditions. Cependant, le syndic bénévole n’est pas soumis à la réglementation applicable aux syndics professionnels. Il n’a donc pas l’obligation de détenir une carte, de justifier d’une garantie financière ou de souscrire une assurance. Concernant cette dernière, le syndic bénévole aura néanmoins tout intérêt à en souscrire une afin de couvrir sa responsabilité. A noter qu’en cas de faute de sa part, sa responsabilité sera appliquée de manière moins rigoureuse qu’en cas de faute d’un syndic professionnel (application de l’article 1992 du Code civil).

Remboursement et salaire

Bien que bénévole, le recours à ce type de syndic n’est évidemment pas sans frais pour les copropriétaires. Ceux-ci devront rembourser ses dépenses (téléphone, courriers, assurance, …). A ces différents coûts s’ajoutent également les frais d’assistance par des professionnels (comptable, architecte …). Dans certains cas, le syndic peut également se voir verser une rémunération. Celle-ci se trouve alors soumise à l’impôt sur le revenu et au versement de cotisations sociales.

Pour aller plus loin : comment réduire mes charges de copropriété ?

Les charges de copropriété varient d’un immeuble à l’autre, selon que l’immeuble comprenne un ou plusieurs gardiens, un ou plusieurs ascenseurs, un chauffage collectif, des parkings, des espaces verts, etc.

Les techniques pour réduire vos charges de copropriété …

Faire la chasse au pertes de calories dans la copropriété !

Vérifier la conformité des installations électriques de la copropriété :

• Renégocier tous les contrats de la copropriété.
• Vérifiez les clauses des contrats de la copropriété en cours et anciens et les champs d’application de ces contrats
• Installer des détecteurs de présence et des systèmes de minuterie
• Maîtriser, contrôler le niveau des charges de l’immeuble et l’évolution des charges de copropriété sur plusieurs années
• Externaliser l’entretien des parties communes de la copropriété
• Les contrats de maintenance souscrits pour l’entretien du chauffage collectif et celui des ascenseurs peuvent aussi générer des économies dans la copropriété
• Vérifier la régularité des installations de chauffage et de distribution d’eau chaude et froide de la copropriété
• Renégocier les contrats d’assurance de la copropriété
• Adopter une résolution pour faire installer des d’eau compteurs individuels dans la copropriété
• Vérifier la qualité du contrat proposé par le syndic de copropriété
• Renégocier les contrats de maintenance de la copropriété

Faire la chasse aux fuites d’eau

Pour détecter d’éventuelles fuites, comparez les consommations de l’immeuble sur plusieurs années. La souscription d’un contrat d’entretien de la robinetterie pourra notamment vous aider à les éradiquer. Vous pouvez également prévoir l’installation de compteurs individuels d’eau froide pour responsabiliser les copropriétaires.

Négocier votre contrat du syndic

Négociez les prestations incluses dans le forfait annuel de gestion courante. Vérifiez qu’aucune ne soit refacturée en supplément. Si vous devez renouveler le contrat du syndic, profitez-en pour faire jouer la concurrence entre différents professionnels, n’hésitez pas à comparer et demander des devis d’autres syndics. D’un syndic à l’autre, l’écart entre les honoraires de gestion courante peut atteindre 25 % avant négociation.

Le chauffage collectif

Lorsqu’il est collectif, le chauffage peut représenter jusqu’à 50-60 % des charges. À l’intérieur du poste chauffage, le prix du combustible est la composante la plus importante. Dans le cas du chauffage au fioul, on veillera donc à faire jouer la concurrence, en ne perdant pas de vue que le fioul est moins cher en été que l’hiver, et en étant présent au moment du remplissage des cuves afin de bien contrôler la quantité livrée. La comparaison des consommations d’énergie d’année en année est une autre façon de repérer les dérives.

Revoir les contrats du personnel et d’entretien

Il est important de revoir chaque contrat pour voir s’ils sont encore utiles et adaptés à l’évolution de la copropriété. Il n’est peut-être plus nécessaire de payer une femme de ménage 25h/semaine, alors que 15h suffiraient, de payer une personne pour les petits travaux alors qu’il s’agit d’une tâche mentionnée dans le contrat du gardien. Réclamez l’ensemble des contrats et analysez l’évolution de leurs tarifs et des prestations.