Une SCI est une Société Civile Immobilière qui permet de partager à plusieurs la propriété d’un ou de plusieurs biens. Créer une SCI peut être intéressant dans certains cas de gestion et transmission de patrimoine.

Il faut savoir qu’il existe plusieurs formes de SCI : SCI de location, SCI d’attribution, SCI de jouissance à temps partagé ou SCI de construction-vente. Chacune de ces sociétés civiles immobilières répond à des besoins différents.

Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi – et donc comment – on la constitue.

Les différentes formes de SCI

SCI de location

Société civile généralement constituée par une famille en vue de gérer un patrimoine immobilier.

La SCI de location est la plus courante : plusieurs associés (parents, amis) se réunissent pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés ne sont pas propriétaires des biens mais de parts. Ils peuvent transmettre ces parts à un coût moindre que lors d’une transmission. Lorsque la SCI achète le bien, elle paye les mêmes droits qu’un particulier et peut bénéficier des mêmes avantages. Les loyers perçus constituent des revenus. Chaque associé percevra des dividendes au prorata de sa quote-part dans la SCI.

SCI de jouissance

Société civile dans laquelle les associés ne sont pas propriétaires de lots de copropriété mais de parts qui leur donne le droit à la jouissance des locaux.

Dans ce type de SCI (improprement nommé « sociétés de multipropriété »), les associés disposent de parts donnant droit à la jouissance d’un appartement ou une maison, pendant une période donnée. Malgré plusieurs législations visant à protéger l’acquéreur, ces acquisitions restent financièrement risquées.

SCI d’attribution

Société civile constituée en vue de la construction d’un bien immobilier et dont la vocation est d’être dissoute en vue de l’attribution aux associés des lots en pleine propriété.

SCI de construction-vente

Société civile constituée par un promoteur pour porter la construction d’un immeuble. Ces sociétés ont un cadre approprié aux opérations réalisées par les promoteurs, elles ne concernent donc pas les particuliers.

Avantages et Inconvénients d’une SCI

Les avantages

– On a coutume de dire qu’acheter un bien sous le régime de la SCI permet une gestion plus souple du patrimoine qu’en indivision.

– Une SCI confère un avantage fiscal pour la transmission des parts. Contrairement à l’immobilier détenu en direct, où seule la valeur brute est prise en compte, la SCI permet la déduction d’un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l’actif net qui sera l’assiette du calcul des droits de mutation.

– La SCI offre par ailleurs un avantage patrimonial. Contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être répartie sous forme de parts sociales. Cette procédure, si elle est planifiée dans le temps, permet de bénéficier d’abattements pour les dons faits du vivant du donateur, et ainsi d’éluder ou de minorer les droits de succession. De plus, une grande liberté est laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société. Cela permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s’instituant gérant principal.

– Une SCI peut aussi constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de l’absence de facilité de revente des parts).

Inconvénients

– Les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société sur leurs biens propres. La responsabilité est limitée, mais non solidaire. Les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s’acquitter qu’en proportion de leur participation dans le capital social (attention donc aux associés incapables juridiquement dont les mineurs).

– Il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets : obligations comptables, juridiques et fiscales (Assemblée Générale annuelle, publication des comptes…).

– Se méfier de l’apparente simplicité juridique a priori de cette forme juridique de société.

– Il ne faut pas oublier que des parts sociales d’une SCI sont plus difficiles à vendre qu’un logement ou un immeuble…

Comment créer une SCI ?

• La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé.

Mais encore :

La SCI est une société. Il convient donc de remplir certaines conditions pour la créer. Elle doit disposer de 2 ou plusieurs associés, de statuts, d’un gérant …

L’établissement des statuts

Les statuts doivent être signés de tous les associés et mentionner entre autres les points suivants :
– son objet ;
– la forme de la société ;
– le siège social ;
– les apports de chacun des associés ;
– le capital social ;
– la durée sociale (maximum 99 ans) ;
– les modalités de fonctionnement ;
– le système de répartition du résultat.

Les membres

La SCI peut être constituée entre deux ou plusieurs associés (deux époux peuvent être seuls associés par exemple). Il peut s’agir de personnes physiques ou de personnes morales.

Le capital social et les apports

Il n’y a pas de capital minimum exigé. Il pourra s’agir d’apports en nature (immeubles) ou en numéraires (espèces). A l’égard des tiers, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital.