Le vendeur, appelé ici le promettant, s’engage à ne pas céder son bien à un autre acquéreur. Il donne, pour un temps limité (souvent deux à trois mois), une option exclusive au futur acquéreur, également appelé bénéficiaire. En revanche, lui ne s’engage pas à acheter.

Si le compromis de vente « vaut vente », la promesse unilatérale ne devient une vente qui si le bénéficiaire lève l’option qui lui est accordé.

S’il renonce à acheter dans le délais imparti par la promesse, le vendeur devient libre de se tourner vers un autre acquéreur.

La rédaction de la promesse

Rien n’oblige les parties à signer la promesse devant notaire. Si elles choisissent de signer sous seing privé, il est conseillé de solliciter une agence immobilière, afin de ne rien omettre. L’acte comprend en effet quelques mentions obligatoires puisque la promesse devient vente dès la levée de l’option :

– Identité des deux parties

– Description complète du bien et de ses accessoires (caves, parkings, garages, combles, jardin, piscine…)

– Informations sur les travaux éventuellement effectués

– Certificats des diagnostiques obligatoires

– Prix, modalités de paiement et régime fiscal de la vente

Côté formalités la promesse est plus contraignante que le compromis. Elle doit être rédigée en trois exemplaires (un pour l’administration fiscale et un pour chacune des parties) et être enregistrée à l’administration fiscale du domicile de l’une des parties, dans un délai de dix jours suivant la signature.

Les frais d’enregistrements, à la charge de l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

Indemnité d’immobilisation, garantie du promettant

En formulant la promesse, le vendeur renonce à rechercher d’autres acquéreurs. S’il s’avère que le bénéficiaire de la promesse renonce finalement à l’achat, le fait de ne pas avoir pu s’intéresser à d’autres acheteurs constitue, pour le promettant, un préjudice contre lequel il doit se prémunir.

C’est la raison pour laquelle la promesse peut comporter une clause obligeant le bénéficiaire à verser une indemnité d’immobilisation en cas de non levée de l’option. Il n’existe aucun montant légal à cette indemnité puisqu’il ne s’agit pas d’une obligation, en revanche, l’usage veut qu’elle corresponde généralement à 10% du prix de vente.

Si le bénéficiaire de la promesse lève l’option, le montant de l’indemnité s’impute sur le prix de vente.

Clauses suspensives

Au moment de la signature, certaines données de la vente sont encore inconnues. Le permis de construire sera-t-il délivré? La commune ne risque-t-elle pas d’user de son droit de préemption?

De même, la promesse doit obligatoirement mentionner si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un prêt. Or si des prêts sont envisagés, la banque n’a pas encore nécessairement donné sa réponse au moment de la signature. La promesse sera donc conclue sous la condition de leur obtention.

Cela permet de suspendre les effets de la promesse durant cette période de doutes. Si l’objet de la clause ne se réalise pas durant ce délai, la promesse devient nulle et les parties sont libérées de leurs obligations.