Une étude du CREDOC conclut qu’en Île-de-France, 90 000 logements seraient nécessaires chaque année pour satisfaire le besoin de mobilité résidentielle des classes moyennes.

L’étude conduite par le CREDOC, et présentée aux 4èmes Rencontres de l’Usufruit Locatif Social organisées par l’association PULSE*, analyse la difficulté du logement des classes moyennes et l’un de ses effets les plus pervers : l’entrave à la mobilité résidentielle.

Les classes moyennes** à la peine pour se loger

Entre 1979 et 2005, le poids des dépenses contraintes (qui regroupent les dépenses de logement, d’eau, d’électricité, de gaz, de frais financiers, etc.) des classes moyennes est passé de 21% à 38%.

Largement responsable de cette aggravation : le coût du logement.

Depuis les années 60, le prix d’achat des logements à été multiplié par 58. Entre 1995 et 2008, le prix des marchés immobiliers a été multiplié par 2,5 alors que le revenu disponible des ménages ne progressait que de 1,6. Parallèlement, le prix des loyers a augmenté 2 fois plus vite que l’inflation.

En 2005, on constate que le niveau de vie des locataires est inférieur de 20% à la moyenne.

Plus particulièrement, le taux d’effort des locataires du secteur libre explose. Chez les locataires les plus modestes, il est passé de 19% à 30%, entre 1988 et 2006.

Les entraves à la mobilité résidentielle des classes moyennes

La mobilité résidentielle de la population est indispensable tant du point de vue social qu’économique. Cette mobilité découle de tous les événements de la vie personnelle ou professionnelle : quitter le domicile parental, se mettre en couple, trouver un travail, avoir des enfants, divorcer, être muté.

Outre les étudiants, c’est la composante la plus jeune, moins de 40 ans, active, avec peu d’enfants, des classes moyennes qui est en mobilité. Cette période du parcours résidentiel nécessite une fluidité dans l’offre: le besoin de logement change fréquemment ; on estime la durée de résidence à moins de 5 ans.

En Île-de-France, le parc de logement locatif privé, celui qui répond le mieux à ce besoin temporaire, se restreint. Il a diminué de 13% entre 1984 et 2006 (- 200 000 logements en valeur absolu). A Paris, le manque flagrant de logements à loyer intermédiaire illustre la situation typique des zones dites « en tension ».

En conclusion, le CREDOC estime qu’en Ile-de-France, 90 000 logements locatifs seraient nécessaires annuellement pour accueillir les classes moyennes en mobilité (- de 5 ans d’occupation).

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* Créée en 2010, PULSE (www.pulse-habitat.org) regroupe les Professionnels de l’Usufruit Locatif Social Evolutif, un dispositif opérationnel permettant de mobiliser de l’épargne privée pour financer la création de logements accessibles. L’association a été fondée par les quatre principaux opérateurs du marché : FIDEXI, I-PLUS, PERL et VIVALIB. Cette initiative d’acteurs privés vise à contribuer concrètement à la mission d’intérêt général
de création de logements pour les classes moyennes (actifs ou personnes âgées dépendantes) dans les secteurs en tension où le manque de logements devient un véritable frein au développement territorial.

** Définition des classes moyennes dans l’étude : les foyers dont le revenu mensuel disponible après impôt est compris entrez 1200 € et 2200 € (sur la base d’une personne).