Mieux vaut-il investir dans l’immobilier locatif ou acheter sa résidence principale sur Paris ou en Ile de France ?

« Je préfère rembourser un emprunt que payer un loyer, au moins je ne dépense pas mon argent pour rien » : j’imagine que, comme moi, vous avez souvent entendu cette phrase dans votre entourage. Effectivement, beaucoup de gens pensent que l’achat est plus intéressant que la location. Ce n’est pourtant pas toujours le cas : il sera parfois plus avantageux pour vous d’être locataire en plaçant intelligemment votre argent, que d’être propriétaire. Surprenant, non ?

Achat vs. Location : critères non-financiers

Tout le monde a envie d’avoir son « chez soi » : l’achat a un aspect rassurant que n’a pas la location. En achetant, vous savez qu’après avoir remboursé toutes vos mensualités de prêt, vous aurez la pleine propriété de votre appartement.

Acheter assure une certaine sécurité : en tant que propriétaire, personne ne pourra vous contraindre à quitter votre logement. Si vous êtes locataire, votre bailleur peut vous demander de déménager s’il souhaite récupérer son bien pour lui ou un membre de sa famille. Difficile d’abandonner votre résidence principale, surtout si vous y avez effectué de gros aménagements. De plus, sachez que pour réaliser certains travaux importants, vous devrez impérativement obtenir l’accord préalable du propriétaire.

Contrairement à certaines idées reçues, louer son appartement présente des avantages. Être locataire permet de se dégager de nombreuses responsabilités : pas besoin d’assister aux réunions de copropriété ni même de s’occuper des réparations de l’appartement. Courir après le plombier ou l’électricien n’est pas de tout repos. Croyez moi, je sais de quoi je parle, j’accompagne certains de mes clients dans toutes leurs démarches, y compris les menus travaux.

La location permet également une très grande souplesse : quitter l’appartement qu’on loue est bien plus facile que vendre celui dont on est propriétaire. Un simple préavis suffit, quand la vente nécessite de nombreuses formalités et prend beaucoup de temps. La location est donc la solution idéale en cas de mobilité familiale ou professionnelle.

Prendre en compte l’aspect financier

En étant locataire, vous savez à l’avance quels vont être les frais rattachés à votre logement : le loyer, et éventuellement des frais d’agence, si vous êtes passé par un professionnel pour trouver le bien. En revanche, si vous décidez de devenir propriétaire, sachez que vous serez amené à verser des sommes très conséquentes.

Au moment de l’achat tout d’abord, vous devrez verser un apport personnel important (que tout le monde n’est pas en mesure de fournir). Vous avez également l’obligation de payer des frais de notaires (qui s’élèvent à plusieurs milliers d’euros). Si vous avez fait appel à une agence immobilière pour trouver l’appartement de vos rêves, vous devrez également lui reverser une commission. Alors même que vous n’avez pas encore emménagé, les sommes versées sont déjà très élevées !

Au passage, vous pouvez consulter des annonces d’appartements en location en Ile de France sur le site CDC-Habitat qui représente un très bon baromètre des prix sur la capitale et ses zones urbaines connexes.

Une fois propriétaire, vous voudrez probablement faire des travaux pour aménager votre appartement à votre goût : cette dépense importante doit impérativement être prévue dans votre budget d’achat. Et une fois que vous pourrez enfin profiter de votre « home sweet home », vous devrez payer les traites mensuelles de remboursement de votre emprunt, souvent supérieures au montant du loyer qui serait dû si vous étiez locataire.

Sachez, qu’en tant que propriétaire, vous devrez payer chaque année la taxe foncière. Il vous appartient également de participer à toutes les charges de copropriété (nettoyage et entretien des parties communes, réparation de l’ascenseur, etc.) et aux travaux effectués dans l’immeuble. Des dépenses parfois imprévues, mais très conséquentes! Combien de fois ai-je rencontré des propriétaires contraints de vendre leur bien, faute de ne pouvoir payer des charges très lourdes comme le ravalement ou la réfection de la cage d’escalier.

Faire une simulation financière

Une fois la totalité de son emprunt remboursé, le propriétaire a toutefois une capacité d’épargne plus importante que celle du locataire : en plaçant ce qu’il avait l’habitude de rembourser, il peut valoriser son capital. Il est donc indispensable de faire une simulation, afin de déterminer si, d’un point de vue strictement financier, vous avez avantage à acheter, à louer et placer votre capital.

Les critères à prendre en compte pour comparer achat et location sont :

• Le montant de votre apport personnel
• Le prix de vente du logement
• Le montant du loyer (et le coefficient de revalorisation annuel)
• Les charges
• L’emprunt (montant, durée, taux…).

À vous de comparer si, financièrement, dans votre situation personnelle, l’achat est plus avantageux que la location.

Le conseil de votre Super Agent ?

Attention ! Si vous décidez d’emprunter, ne confondez pas votre capacité d’endettement déterminée par la banque en fonction de vos revenus et votre capacité effective de remboursement qui dépend véritablement de votre mode de vie : vous risqueriez de vous retrouver dans une situation financière délicate.

N’oubliez pas que l’aspect financier n’est pas le seul critère à prendre en compte : posséder son « chez soi » et pouvoir le transmettre à ses enfants, ça n’a pas de prix !