La performance du marché immobilier non coté a connu un tournant décisif en 2009, selon les résultats de l’indice de l’INREV. En devises locales, l’indice de l’INREV a affiché un rendement de -7,8 % en 2009 par rapport à -19,8 % en 2008.
« Ce résultat négatif en 2009 reflète l’année difficile que le secteur immobilier non coté a traversé alors qu’il commençait à rebondir après le recul considérable des valeurs en capital » a déclaré Michael Morgenroth, membre du Conseil de direction de l’INREV et membre du conseil de gestion de la société allemande Gothaer Asset Management AG.
« Le marché immobilier britannique se trouve en tête de liste en matière de performance en hausse en 2009, car il s’est montré plus volatile durant la récession. Sa performance a reculé de manière plus significative que celle des autres pays européens. Ce que ces chiffres nous permettent de constater, c’est que le Royaume-Uni a également réagi de manière plus positive à l’amélioration des conditions du marché ». Il a affiché un rendement de -6,4 % en 2009 par rapport à -33,2% en 2008.
Pour les pays européens, on constate également une amélioration pour 2009, avec des rendements de -8,4 % par rapport à -9,2 % en 2008. Ces résultats montrent non seulement que la récession n’a pas impacté les pays européens avec le même degré de gravité mais également que la reprise est plus lente.
Le total des rendements inclut un rendement sur le revenu de 3,3 % et une croissance des capitaux de -11,1 % en devises locales. Le rendement sur le revenu est demeuré stable au cours des deux dernières années, la chute de la croissance des capitaux ayant été le principal facteur de déclin de la performance.
On a pu constater une différence claire et nette selon les styles d’investissement. Les core funds et les fonds à valeur ajoutée ont affiché un rendement de -5,9 % et de -14,3 % respectivement. « L’effet négatif des différents niveaux de gearing utilisés par ces deux types de fonds impacte encore nettement leur performance. Cet élément est étayé par le fait que les fonds avec un niveau de gearing inférieur à 50 % de la valeur des actifs bruts ont affiché des résultats considérablement meilleurs que ceux dont le niveau de gearing était supérieur à 50 % », fait remarquer Casper Hesp, Research Manager chez INREV.
Les fonds avec un niveau de gearing inférieur à 50% de la valeur des actifs bruts ont affiché un rendement de -2,8 % et ceux avec un niveau de gearing de plus de 50 % un rendement de -17.2% ».
L’indice de l’INREV 2009 révèle en outre de fortes variations en matière de performance régionale à travers l’Europe, tel qu’illustré par le tableau ci-dessous. Les fonds multi-pays ont affiché un rendement de -11,4 %, lequel se situe en dessous du rendement prédominant de -7,8 %. L’exposition de ces fonds d’Europe du Sud et d’autres petites économies européennes, tels que les pays d’Europe de l’Est et d’Europe Centrale explique également de tels écarts. Dans ces pays, les valeurs en capital ont chuté en effet bien plus considérablement que dans le reste de l’Europe.
Compte tenu du nombre de fonds disposant d’une stratégie multi-pays inclus dans l’indice, c’est ce groupe de 104 fonds qui représente le principal moteur du total des rendements en Europe continentale.
Principaux marchés immobiliers
| Portugual | -14,1 % | 5 fonds |
| Pays-Bas | -4,2 % | 20 fonds |
| Italie | 1,8 % | 20 fonds |
| Allemagne | -1,3 % | 20 fonds |
| France | -8,6 % | 14 fonds |
| Finlande | -14,0 % | 5 fonds |
| Royaume-Uni | -6,4 % | 62 fonds |
| Multi Pays | -11,4 % | 104 fonds |
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L’indice 2009 représente le plus grand échantillon de fonds de l’INREV jusqu’à présent, avec 258 fonds représentant €132,7 milliards du total des actifs bruts. Soit environ 75 % des investissements institutionnels non cotés.
Andrea Carpenter, PDG par intérim de l’INREV fait remarquer : « La qualité de l’échantillonnage montre que l’indice de l’INREV est un outil d’évaluation de la performance utile tant pour les investisseurs que pour les gestionnaires de fonds. Et lorsque nous l’avons développé, nous avons veillé à ce que la quantité d’informations mises à la disposition de nos membres ne cesse d’augmenter. Nous avons poursuivi cet effort en lançant récemment l’outil d’analyse des indices, grâce auquel nos membres peuvent créer des indices sur mesure à partir de l’échantillon des indices de l’INREV ».
L’indice de l’INREV évalue la performance des actifs nets basés sur la valeur des fonds immobiliers non cotés investissant 90 % ou plus des capitaux en Europe. Il se concentre sur les véhicules de base ainsi que sur les véhicules institutionnels à valeur ajoutée.
Du fait que l’indice n’est pas pour le moment gelé, il n’est pas recommandé pour le benchmarking. L’INREV envisage son gel dans le courant du troisième trimestre 2010.