Le rêve floridien revit-il après les subprimes ?

L’immobilier à Miami remonte la pente. Mais il serait encore temps d’en profiter.

Escale à Miami Beach et ses affaires immobilières pour l’avant-dernier épisode de notre série consacrée aux investissements qui sortent de l’ordinaire.

Article proposé par Isabelle Dykmans.

Il est vrai que, depuis plusieurs années, la spéculation immobilière à Miami attire de plus en plus d’investisseurs européens. Pas seulement pour le sable chaud, les palmiers et le climat estival de Miami Beach, mais surtout parce que la crise des subprime est passée par-là, apportant le dernier coup de massue à un marché affaibli, au milieu de cette décennie, par le surplus d’offre, au terme de plusieurs années d’activité intense.

Entre 2007 et 2008, la valeur des biens immobiliers situés à Miami a ainsi chuté de 30 à 50 %, selon les types de biens et les quartiers. Et dès 2009, la chasse aux bonnes affaires a donc été ouverte, d’autant plus que le taux de change euro/dollar était encore plus intéressant qu’aujourd’hui. L’euro va- lait cette année-là 1,4 dollar en moyenne, contre 1,3 actuellement.

Selon Mickael Mossé, de la société First The Real Estate, active en Floride, « il n’est pas trop tard pour prendre le train en marche. Il faut en profiter. On est encore dans une période de crise, mais les prix actuels s’approchent déjà douce- ment de ceux de 2005. Il faut saisir les opportunités, parce qu’après, les soldes seront terminées ».

Preuve que le marché très spéculatif de l’immobilier à Miami Beach commence à remonter la pente, au cours du premier trimestre 2010, 580 transactions immobilières y ont été enregistrées, pour un montant moyen de 260.000 dollars. Or, début 2009, à volume quasi-équivalent, le prix moyen n’était que de 240.000 dollars. En un an, les prix de l’immobilier ont donc déjà rebondi de plus de 8 % à Miami Beach.

Mickael Mossé souligne que, « même s’il est très difficile de prédire l’avenir, on peut espérer que les meilleurs produits situés à Miami Beach s’apprécieront encore de 30 % d’ici quatre ans ».

VENTES A PERTES

Actuellement, les meilleures affaires immobilières se concrétisent dans les ventes en « short sale », ce qui signifie « vente à perte », per mettant à l’acquéreur d’acheter un bien jusqu’à 20% inférieur au prix du marché. Ce processus, né de la crise des subprime, constitue la dernière étape avant la saisie im- mobilière. Le propriétaire du bien qui éprouve des difficultés à payer ses traites essaie de vendre lui- même son logement, pour un prix inférieur au montant qu’il lui reste à rembourser à la banque. Naturellement, il faut que cette dernière soit d’accord, et que l’offre de l’acquéreur potentiel soit raisonnable.

Mais puisqu’elle renonce à une partie appréciable de sa créance envers l’emprunteur, la banque risque de ne pas se montrer très coopérative.

C’est pourquoi la transaction en « short sale » est loin d’être rapide. Le délai de réponse de la banque, une fois qu’elle a reçu une offre, peut aller jusqu’à six mois.

UNE AFFAIRE À 160.000 USD

Une fois le bien acquis, « l’investisseur peut compter sur un rende- ment locatif net compris entre 3 et 4 %, voire 5 % pour les logements situés dans les immeubles de style Art Deco extrêmement prisés par les Américains », indique Mickael Mossé.

En effet, un appartement se loue en moyenne 2.000 dollars par mois en location « long terme », et 1.200 dollars la semaine en location saisonnière.

Sont retirés de ces montants, en option, les frais de gestion locative, qui reviennent à10% du loyer mensuel (40%en location saisonnière).

Et au vu des prestations qu’offrent les immeubles en Floride (piscines, voiturier, jardins verdoyants, etc.) les charges sont très élevées et peuvent atteindre 1.200 dollars par mois dans certains immeubles.

Cependant, « il est déjà possible de faire une bonne affaire immobilière rentable à partir de 160.000 dollars d’investissement de départ », estime Mickael Mossé, qui compte dans sa clientèle européenne autant de jeunes spéculateurs que de retraités attirés par le « rêve floridien ».

Source : Extraits du Journal L’Echo du vendredi 6 aout 2010